操盘手亲述，内地最赚钱的上海恒隆广场是如何诞生的？

本文作者是一位老前辈，林宠升林总1992年至2000年在恒隆地产任董事，直接负责了上海恒隆广场和港汇广场两个标杆项目的前期。这一晃已经是二十年前的事情了，此文因而格外有意义。这是现在这个浮躁的商业地产年代少有的怀旧。今日看高楼大厦风光八面，或许很多人觉得那是“命好、位置好、市场好，换了我我也可以做到”。成功从来来之不易，虽然不见得惊心动魄，但刻骨匠心从点滴文字中可见一番。今日之事与往日有何差别？向老前辈致敬，向匠心致敬！

我92年从美国回来的，比较幸运的是那时恰逢邓小平南巡，中国开放。当时香港的恒隆集团准备大力切入中国市场。恒隆的第二代当家即现在大家所知道的主席陈启宗，从他1991年接位的时候他就根据香港的房地产以及整个大势前景分析认为此次切入中国内地市场的机遇是一次千载难逢切不可失的机遇。我是92年年底的时候加入到恒隆，正式去参与这个所谓的中国的开发。恒隆在香港是Blue Chip(蓝筹股)，当时我半开玩笑地说我们是Purple Chip，紫色的股，因为我们是全中国蓝筹股里面做中国项目最大的公司，中国是红的，蓝的跟红的结合在一起我们是Purple Chip。如今已经过去24年，上海恒隆广场俨然成为了恒隆集团内地版图中一颗历久弥新的明珠。这个结果令我们惊讶感慨，但是细想一切又都在情理之中，曾经我们一群老同事为此所付出的、所坚持的一切都已融入其骨血，成为其生命的基因。

虽历经扑朔迷离及不成熟的商业环境和前所未有的亚洲金融风暴，但细数这十几年来的经历更让我体会到全球化购物中心经营理念在中国发展及推广的重要性。我也很愿意分享我和恒隆的故事，让大家看到这个优秀的基因是如何一步一步形成的。希望在面临诸多挑战的今天给我自己和所有同行带来一些启发。

拿地

从地理位置的角度来讲在上海找不到比这更好的一块地了：上海当时最标杆的两个物业——上海展览中心和波特曼就在旁边且位于十字路口。所以当时我认为那里绝对是最可能做出标杆项目也是上海最核心最好的一块地。正是基于这些因素，当时的竞争对手也是不胜其数。我相信当时香港其他的上市公司各有各的神招，动用各种关系网络都在谈这块地。非常幸运地是我们用比较灵活的谈判方式去引导区政府，得到了区政府的认可。

原来这块地其实只是第三加油站这么一块小的地方，但是当时我们就认为真的要做成这个项目的话必须要将街口一整块地全部拿下。因为只有这样才可以真正做出大气的东西。如果只有第三加油站这一块小地根本无法做出标志性物业。同时周边住了一些老居民，包括上海大学的一个百年校址，所以从动迁的角度来讲其实是有很大的难度的。因此在谋划的时候就要思考怎么样让区政府认可我们，让他们了解我们需要把这个地方逐步扩大，同时从南京西路未来发展的角度去让区政府了解我们这么做的意义。而真的要做一个标杆性的物业，隔壁的波特曼就是一个很典型的案例，它也是四条街口全部拿下来做的一个标杆性的项目，所以真的要做一个大气的东西就必须要有一个整体的宏观视角。

当时区政府也认可了我们的观点，商讨后决定分三期来做这个项目。一期是原来的第三加油站和一些街边商铺，这是比较容易的，二期就是沿陕西南路的一面，三期就是沿着波特曼旁边的一面。最终拿地的过程是整片拿下来，然后分三期去慢慢地拆迁回来。所以恒隆的拿地的过程不是像今天一样一拿就是一整片地，我们中间还有拆迁的过程，其中包括很多风险。这块地是1993年12月22号拿下来的，从我1月17日和他们碰面开始差不多是十一个月的谈判过程。

其实当时区政府也想做一个浦西最高楼，所以我们当时也算是有一些共同的想法，只是我们的一些方案要让他们想透还需要花费很多的时间精力。有一次我跟范区长站在锦沧文华26楼看这块地，我们都在往下看这块地，我说：“范区长我们往上看。”其实往上看什么都没有，我说:“你能想象这里就是将来的浦西最高楼吗？”这句话一下子让他跳出思维圈，仿佛看到了什么。其实我想做的就是让这些政府决策者看到我们在做的是对整个静安区、整个浦西、整个上海都有意义的一件事，而这个大楼的定位从土地价值最大化的角度来利用是应该这么来做这个项目的。而不是三块豆腐干切到哪算到哪，如果像切豆腐干一样是做不出东西来的。往上看你只能靠自己的想象去想象这是将来浦西的最高楼，那么当时我在谋划这些东西的时候，我也只能依靠自己的想象，当时我的脑袋里面常常是一连串的情景。其实谋划中的“谋”字真的是很奇妙，因为你真的要想很多东西。就像我打高尔夫一样，球还没打出去之前，我自己会想象这一杆我会怎么打出去，以及球的弧线如何。

去拿这块地也是经过了多次的磨合。我所学到的任何谈判都不是一种强硬的谈判，我们从学校出来开始做事的风格就是追求双赢。也许今天每个人都在讲双赢、多赢，但是在那个时代我们也从未以一个强硬的姿态切入中国，包括我自己在亲自领导谈判的时候，总是从双赢的角度去谈事情，所以我觉得这可能也就是我们可以拿到上海这块所谓的宝地的主要原因之一。 

设计

66楼是不是我想出来的？其实不是。当时我们是请了五家国际上知名的设计院进行一场设计比赛，这些设计院要按照政府的控制详规标准去做他们的设计。5家设计院里最终我们选择的是KPF(Kohn Pedersen Fox Associates)——一家美国纽约顶级设计院。如今他们在中国的另一个标志性作品就是浦东环球金融中心。在这个设计的过程之中KPF的方案是一个高楼一个塔楼，其他设计院有些是一栋楼，有些是双楼，有些是有点像波特曼的。

当时我们为什么会选择KPF？因为我觉得他的高楼是错开了波特曼的。而其他设计院的设计，高的是在左边，低的在右边，高的就变的离波特曼很近。但是其实每一个设计师都有他们的想法和考量。从我们自己专业的角度来说，我们的市场调研认为这个地方商务办公楼的比例占得会较大，大过商业。我们认为徐家汇商业的比例较大，因为在那里不论是六百、东方商厦还是太平洋，都已经形成了一个百货的业态聚集地，商业的氛围比较重，所以徐家汇商业比例较大，而在南京西路我们则认为这里商务氛围更浓，所以办公楼的比例就相应地做大一点。

选择KPF另一个主要原因是它本身做的办公楼是非常漂亮的。我印象很深刻的是当时有那么多设计师来做presentation，会议从白天开始进行，而KPF的设计师非常幸运地在接近傍晚的时候做他们的presentation，当时他们的设计师便去把灯给关了，然后走到他的模型旁边，按下一个按扭，顶楼的灯亮了，在一瞬间就抓住了我们这群董事们的心。我一看整个模型就感觉她的线条最美，因为在比赛的时候你只能去抓他的设计理念没办法抓细节，细节都是之后慢慢去细分的。当时我认为最起码他做出来的线条，加上晚上灯一亮的那种感觉他彻底抓住了。但并不是因为灯亮了而全亮了，是他的整个布局格局线条，再加上最后的高潮征服了我们。如果你今天去看恒隆广场，远远地看，整栋楼都似乎很性感，整体给人的感觉就是很柔很细的，不是波特曼那种巨无霸类型的，从某些审美的角度去看两幢楼是两种浑然不同的感觉。

当然，拿地和设计还只是这个故事开局的一个小章节，之后包括一系列的装潢、定位、招商等等都是一个漫长且变化不断的过程，如今看来这些细节的考量、前瞻性的思考都成为了恒隆广场几十年不被淘汰的关键因素，也为其在变化多端的商业地产领域留出足够缓冲的空间和无限的可能。